Риэлтор в Москве: «россияне покупают дома в США “как горячие пирожки”»

МОСКВА – НЬЮ-ЙОРК —  Россияне продолжают скупать недвижимость в США – от элитных особняков до относительно скромных квартир в Нью-Йорке и Майами. При этом, по словам известного нью-йоркского адвоката Эдварда Мермельштейна, специализирующегося на недвижимости и работающего с элитной клиентурой из России и других стран СНГ, в течение прошлого года из числа покупателей практически исчезли политики. «Очевидно, что с принятием в России новых законов им это стало невыгодно, – отметил он в интервью Русской службе «Голоса Америки». – Сейчас политики больше продают, чем покупают».

Скандальная история с одним из основателей партии «Единая Россия», депутатом Владимиром Пехтиным, который заявил о намерении покинуть Государственную Думу (но, по данным российских СМИ, до сих пор не сдал депутатский мандат) из-за обнаружившейся у него незадекларированной квартиры в Майами, вновь привлекла внимание к покупкам заокеанской недвижимости россиянами. По данным оппозиционера Алексея Навального, Пехтин вместе с сыном Алексеем в 2007 и 2012 году купили апартаменты и землю в Майами-Бич общей стоимостью 1,8 миллионов долларов. Судя по данным, предоставленным Русской службе «Голоса Америка» американскими и российскими риэлторами, это – довольно скромная сумма по сравнению с тем, что тратят другие россияне на недвижимость в штате Флорида.

«Беготня миллиардеров»

Миллиардер и владелец «Русского Стандарта» Рустам Тарико в 2011 году приобрел самую дорогую недвижимость в Майами-Бич – поместье на Стар Айленде за 25,5 миллионов долларов. Таким образом, он стал соседом девелопера Владислава Доронина (мужа супер-модели Наоми Кэмпбелл), двумя годами ранее заплатившего 16 миллионов за бывший особняк баскетболиста Шакила О’Нила. Между тем, звезды российской поп-музыки – от Игоря Николаева, Кристины Орбакайте и Филипа Киркорова до Ирины Аллегровой, Анжелики Варум и Валерия Леонтьева – давно уже обосновались в Санни Айлз.

Не случайно в своем последнем романе Back to Blood, который еще не переведен на русский язык и действие которого происходит в Майами, американский писатель Том Вулф вписал в мозаику этого знойного города историю русского олигарха с тяжелым акцентом и двухэтажным пентхаусом в Санни Айлз Сергея Королева. Его именем назвали местный музей искусств после того, как Королев преподнес в дар коллекцию русских шедевров, оцененную экспертами в 70 миллионов долларов. Правда, потом выяснилось, что эксперты были подкуплены, а сами «шедевры» созданы местным художником по имени Игорь Друкович.

Это – вымышленный сюжет, но ежегодную выставку «Арт Базель» в Майами, на которую съезжается глобальная элита, Том Вулф не выдумал. Писатель окрестил ее «беготней миллиардеров».

Россияне покупают дома в США «как горячие пирожки»

Интерес к недвижимости в США проявляют не только миллиардеры, входящие в список журнала «Форбс». Как рассказала Русской службе «Голоса Америки» московский представитель агентства Housage.com, россияне покупают дома в США «как горячие пирожки». «Часто люди уезжают в США и ждут, пока оформятся документы, живя в отеле, то есть все прямo «горит» уже, – пояснила она на условиях анонимности. – Я заметила, что сейчас недвижимость долго не выбирают, людям хватает порядка недели на то, чтобы оформить визу и поехать посмотреть несколько вариантов».

Несмотря на спешку, российским покупателям хватает времени на то, чтобы обратить внимание на некоторые немаловажные детали. «Что касается места, то предпочитают, скорее всего, Майами, – рассказывает специалист. – Однако больше всего внимания уделяется даже не району, а тому, чтобы это был дом – с большой территорией, с охраной». Апартаменты, по словам представителя агентства, россияне в последнее время покупают очень редко, ищут «что-то глобальное, чтобы совсем туда переехать и жить припеваючи».

При этом цена недвижимости, по словам специалиста, почти не играет роли, как и его расположение в городе или на побережье. «Если дом находится не рядом с пляжем, не рядом с работой, то они готовы ездить, – пояснила она. – Если есть пристань для лодки – вообще отлично, если нет – неважно, главное, чтобы была приватность, обращают внимание даже на то, есть ли сторожка с охранником».

По словам Питера Залевски, бывшего американского журналиста, основавшего риэлторское агентство Condo Vultures в Майами, этот город привлекателен для россиян тем, что он космополитичен, что они могут добраться туда прямым авиарейсом и тем, что, оказавшись там, они могут воспользоваться «американской юридической и финансовой инфраструктурой, не говоря уже о хороших дорогах и климате».

«Экстремальный люкс»

В последнее время во Флориде наблюдается новый строительный бум и специалисты, отслеживающие рынок недвижимости, связывают его с активностью иностранных покупателей. Залевски отмечает, что нечто подобное наблюдалось до финансового кризиса: с 2003 года в южной Флориде было построено 49000 новых квартир-кондоминиумов. К концу 2012 года не проданными оставались примерно 2400 квартир, или около 5% от общего инвентаря жилплощади, причем львиная доля была куплена иностранцами после 2009 года. «Если покупки продолжатся такими темпами, то к концу 2013 года все, что было построено до кризиса, будет распродано, – сказал в интервью Русской службе «Голоса Америки» Питер Залевски. – Учитывая такой спрос, девелоперы уже объявили о сооружении 110 новых высоток, 19 из них в Майами. В общей сложности они обещают вывести на рынок, начиная со следующего года, 16000 новых квартир».



По словам Залевски, значительная часть новых проектов – класса «люкс». «Например, сейчас строится 43-х этажное здание, в котором будет всего 39 квартир, – рассказал он. – Иными словами, каждый этаж будет отдельной резиденцией со своим бассейном. В другом здании на каждом этаже будет гараж, то есть, вы въезжаете прямо в машине в лифт и поднимаетесь на свой этаж. В одной из проектируемых высоток пентхаус будет стоить, предположительно, 15 миллионов долларов. В некоторых из этих кондоминиумов можно будет вызвать прикрепленного к ним шеф-повара, который по вашему заказу приготовит обед».

Стоимость квартир с индивидуальным бассейном и гаражом может достигать, в зависимости от района и близости к океану, от 4 до 6 миллионов долларов. Залевски называет эти проекты «экстремальным люксом» и отмечает, что этот сегмент рынка адресован, прежде всего, покупателям из России. По мнению эксперта, в большинстве случаев такие резиденции приобретаются в качестве «второго, третьего, четвертого или пятого дома». В то же время, отмечает он, сооружаются и другие, более скромные и меньшие по размерам апартаменты, предназначенные для тех, кто хочет заработать на их покупке, сдавая в аренду.

А дома лучше

Эксперт по американской недвижимости из крупного российского риэлторского агентства, беседовавший с корреспондентом «Голоса Америки» на условиях анонимности, считает, что в последнее время покупатели отдают предпочтение отдельным домам и таунхаусам, а не квартирам. При этом специалист заявил, что «кризис, безусловно, повлиял на покупательскую способность россиян». «Сейчас дома в США больше продают, чем покупают», – утверждает он.

По словам риэлтора, в США из России, как правило, уезжают семейные пары с детьми, которые предпочитают покупать недвижимость в «теплых» штатах – во Флориде и в Калифорнии. Не обделено вниманием приезжих и «Большое Яблоко»: квартиры в Нью-Йорке, рассказывает специалист, пользуются у россиян не очень большим, но постоянным спросом. «Хотя в Нью-Йорк едут больше молодые, студенты», – добавил он.

Переехавшие из Москвы и Петербурга на теплое побережье российские семьи действительно, по словам эксперта, предпочитают приватность, и поэтому отдают предпочтение домам с личными пристанями и с видом на море или парки. «Цена удовольствия», при этом, считает риэлтор, не играет большой роли: «Жизнь в США и так не из дешевых, а значит, те, кто туда едет, готов к большим тратам, чем покупка таунхауса на берегу океана».

Нью-Йорк – не самый дорогой город

Адвокат Эдвард Мермельштейн спада интереса россиян к недвижимости в Нью-Йорке не заметил. Он отмечает, что география российских покупателей существенно расширилась. «Если раньше большинство были из Москвы и Санкт-Петербурга, то сейчас это люди из меньших городов, как Челябинск или Нижний Новгород, – рассказал адвокат. – Еще пару лет назад ничего такого не было, а сейчас пошла такая волна».

Мермельштейн признает, что в последние пару лет на рынке недвижимости в Нью-Йорке наблюдалось относительное затишье, но объясняет это не столько самим кризисом, сколько вызванным им отсутствием привлекательного товара. Он говорит, что в Нью-Йорке – ситуация, схожая с Флоридой в том смысле, что большая часть построенной до кризиса недвижимости была распродана, а сейчас на рынок поступают квартиры посткризисной постройки. Именно они вызывают интерес россиян. «Мои клиенты хотят жить в самом лучшем районе, в самом лучшем здании, – сообщил Мермельштейн Русской службе «Голоса Америки». – Между 2008 и 2011 годом в Нью-Йорке практически ничего не было построено. Только недавно было завершено строительство новых зданий в престижных районах, и они вызывают интерес у россиян».

По данным Мермельштейна, большинство россиян тратят на покупку недвижимости от одного до пяти миллионов долларов. По его словам, это бизнесмены, хорошо заработавшие за последние 5 – 7 лет и теперь ищущие возможность выгодно инвестировать свои деньги. «Для большинства из них покупка недвижимости в США – это капиталовложение, – говорит адвокат. – Они не хотят переезжать сюда на постоянное жительство, потому что когда они видят уровень наших налогов, они быстро приходят к выводу, что это им не выгодно. Они продолжают зарабатывать в России, и зачем им платить здесь налоги более 30%, когда они могут у себя платить 13%»?

«Нью-Йорк по сравнению с другими городами на международном рынке считается не таким уж дорогим, – утверждает Мермельштейн. – Сегодня в Нью-Йорке за 1 – 2 миллиона можно купить то, что за такие же деньги не купишь в Лондоне, Париже, Сингапуре или в Москве».

В то же время, Нью-Йорк может похвастаться и самой дорогой недвижимостью в США. Так, российский композитор Игорь Крутой в 2011 году купил кондоминиум в бывшей гостинице «Плаза» за 48 миллионов долларов. До этого Крутой со своей женой Ольгой приобрел дом за 12,85 миллионов в элитном пригороде Нью-Йорка Хэмптонс, неподалеку от имений издателя «Нью-Йорк Таймс» Сульцбергера и модельера Веры Вонг.

В ближайшие месяцы должно закончиться строительство 75-этажного здания One57 в центре Манхэттена, которое уже называют «небоскребом миллиардеров». Большинство квартир в здании уже распроданы, включая пентхаус, за который неизвестный покупатель заплатил рекордную для Нью-Йорка сумму – более 90 миллионов долларов. До этого годом ранее самую высокую цену за недвижимость в Нью-Йорке заплатила дочь живущего в Монако российского предпринимателя Дмитрия Рыболовлева Екатерина – она купила за 88 миллионов долларов пентхаус на Манхэттене. Ранее сам Рыболовлев установил другой рекорд, купив особняк Дональда Трампа в Палм-Бич – сумма сделки (около 100 миллионов долларов) была самой высокой на рынке недвижимости Флориды. В декабре прошлого года, по сообщениям американских СМИ, Рыболовлев приобрел за 20 миллионов особняк на Гавайях, принадлежавший актерам Уиллу Смиту и его супруге Джаде Пинкетт-Смит.

«Майами превращается в русскую Ривьеру»?

По данным американских риэлтеров, иностранцы, в том числе россияне, китайцы, бразильцы и индусы, покупают около 25% недвижимости стоимостью 20 миллионов долларов и выше во Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Однако, по словам Питера Залевски, достоверных цифр о покупке недвижимости иностранцами не существует, так как при заключении сделок покупатели чаще всего скрываются за специально созданными корпорациями или «обществами с ограниченной ответственностью». В этой связи Залевски, специализирующийся на «расшифровке» корпоративных документов, выразил удивление в связи с тем, что имя Владимира Пехтина открыто значилось в качестве владельца недвижимости в Майами.

По словам Эдварда Мермельштейна, создание специальных корпораций при покупке недвижимости – обычная практика, к которой прибегают не только россияне и не только иностранцы. «Если вы покупаете в США квартиру и собираетесь ее сдавать, то лучше делать это через юридическое лицо, – пояснил адвокат. – Американские законы дают массу возможностей квартиросъемщикам или даже просто людям, случайно зашедшим в квартиру, подать в суд на владельца. Создание специального юридического лица позволяет оградить владельца от таких исков».

По данным Залевски, в 2012 году во Флориде было продано жилой недвижимости в общей сложности на 58 миллиардов долларов. Из этой суммы примерно 11 миллиардов пришлось на долю иностранных покупателей. Из этой суммы примерно половина была потрачена на юге штата, в Майами и окрестностях. «Иными словами, иностранные покупатели тратили здесь в среднем по 430 миллионов долларов в месяц, или по 40 миллионов в день, – подсчитывает Залевски. – Можно сказать, что иностранцы заставляют крутиться колеса экономики в южной Флориде. При этом присутствие русских не так ощутимо, как выходцев из Латинской Америки или из Канады. Но если канадцы тратят на покупку недвижимости в среднем по 200 тысяч долларов, русские – в 10 раз больше. Так что канадцев здесь физически больше, но русские тратят в разы больше денег. Однако есть районы, где присутствие русских невозможно не заметить – Санни Айлз, Халландейл».

В американской прессе уже появились статьи с заголовками типа «Майами превращается в русскую Ривьеру». По словам Питера Залевски, у русских олигархов, действительно желающих заявить о себе в Майами, есть прекрасная возможность это сделать: вилла Джанни Версаче, где дизайнер был застрелен в 1997 году, все еще не продана. Цена виллы с 10 спальнями и потрясающим видом на океан была снижена до ста миллионов.